Việc điều chỉnh giá đất và hệ số giá đất nhằm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, cân bằng thuế, phí cho người dân, tiệm cận giá thị trường và tăng khả năng thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.

Việc điều chỉnh hệ số giá đất là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Trong ảnh: Tuyến đường Thái Văn Lung, phường 2, TP.Vũng Tàu.

Giá đất tăng

Trong vòng 6 tháng đầu năm, Bà Rịa-Vũng Tàu áp dụng 2 quyết định điều chỉnh liên quan đến đất đai gồm: Quyết định số 25/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (1/1/2020 - 31/12/2024), có hiệu lực từ ngày 1/1/2023 và Quyết định 26/2023/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực từ ngày 1/7/2023.

Quyết định số 25 (QĐ 25) quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (1/1/2020 - 31/12/2024) trên địa bàn tỉnh được điều chỉnh theo hướng tăng. Theo ông Lê Anh Tú, Phó Giám đốc Sở TN-MT, QĐ 25 có 3 sự thay đổi, bổ sung lớn về giá đất. Cụ thể, QĐ 25 điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp (cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản) khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn tỉnh; điều chỉnh tăng giá đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và điều chỉnh tăng giá đất ở.Trong đó, giá đất nông nghiệp khu vực đô thị và huyện Côn Đảo được điều chỉnh tăng từ 5-50% so với QĐ 38 trước đó; đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ được điều chỉnh tăng từ 5,55% trở lên. QĐ 25 cũng điều chỉnh tăng giá đất ở dựa theo mức trần khung giá các loại đất; đồng thời có xem xét đến kết quả phê duyệt giá đất cụ thể thấp nhất, để cân đối cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng tuyến đường.

Riêng 9 tuyến đường trên địa bàn TP.Vũng Tàu (đô thị loại 1) gồm: Trưng Trắc, Trưng Nhị, Bacu, Lý Thường Kiệt (đoạn từ Phạm Ngũ Lão đến Lê Quý Đôn), Trần Hưng Đạo, Đồ Chiểu (đoạn từ Lý Thường Kiệt đến Lê Lai), Nguyễn Văn Trỗi, Thùy Vân, Hoàng Hoa Thám (đoạn từ Thuỳ Vân đến Võ Thị Sáu) có giá đất vị trí 1 bằng giá đất tối đa của khung giá đất do Chính phủ quy định (65 triệu đồng/m2).

Cùng với QĐ 25, ngày 19/6/2023, UBND tỉnh ban hành QĐ 26 quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2023. QĐ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2023; thay thế QĐ số 02/2021/QĐ-UBND ngày 5/3/2021 của UBND tỉnh. Theo đó, hệ số K được điều chỉnh giảm so với trước.

Theo Sở Tài chính, hệ số điều chỉnh giá đất hay còn gọi là hệ số K (hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định). Hệ số K do UBND cấp tỉnh quy định và không cố định theo từng năm nhằm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế tại địa phương.

Ông Trương Kim Tân, Phó Giám đốc Sở Tài chính cho biết, việc điều chỉnh hệ số giá đất được xây dựng dựa trên nhận định về điều kiện kinh tế - xã hội trên cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh nói riêng đang phải đối mặt với nhiều vấn đề như: hậu dịch bệnh, lạm phát, lãi suất tăng, giá nhiên liệu tăng. Các DN cũng như hộ gia đình, cá nhân đều bị ảnh hưởng, gặp nhiều khó khăn.

Đồng thời, trên cơ sở khảo sát giá đất, UBND tỉnh xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng địa bàn, từ đó xác định tỷ lệ giữa giá đất phổ biến trên thị trường và giá đất trong bảng giá đất tại QĐ 25. Cụ thể, theo QĐ 26, TP.Vũng Tàu có hệ số giá đất từ 1 - 1,2. TP. Bà Rịa có hệ số 1,2. TX.Phú Mỹ và huyện Long Điền có hệ số từ 1-1,2. Huyện Châu Đức, huyện Xuyên Mộc có hệ số 1,3. Huyện Đất Đỏ có hệ số 1,5. Riêng huyện Côn Đảo có hệ số 1,8.

Giảm áp lực cho người dân, doanh nghiệp

Trong bối cảnh tình hình kinh tế - xã hội năm 2023 khó khăn và có chiều hướng tiếp tục kéo dài sang năm 2024, việc tăng cùng lúc cả về giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trên cùng một tuyến đường sẽ gây khó khăn, tạo thêm gánh nặng cho cá nhân, tổ chức khi thực hiện nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai. Do đó, mức hệ số điều chỉnh giá đất có cân nhắc đến tình hình kinh tế - xã hội, giảm bớt khó khăn cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, góp phần khôi phục kinh tế.

Hệ số K tăng thì giá đất cũng tăng. Theo đó, các loại phí, thuế của người dân khi chuyển nhượng cũng tăng. Việc điều chỉnh hệ số K có tác động quan trọng tới thị trường bất động sản, bởi giá một thửa đất sẽ được tính bằng cách nhân hệ số K với bảng giá đất do địa phương công bố hằng năm.

Ví dụ, đường Bacu vị trí 1 theo bảng giá đất được công bố có giá 65 triệu đồng đồng/m2 (QĐ 25) nhân với 1,2 sẽ cho ra giá đất là 78 triệu đồng đồng/m2. Nhưng nếu hệ số K vẫn giữ mức 1,7 như năm 2022 hoặc cao hơn thì giá đất cũng sẽ tăng. Từ đó, thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ của người dân khi chuyển nhượng phải nộp cho nhà nước cao hơn.

Ông Võ Văn Thường, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Gia Phát (huyện Long Điền) cho biết, hệ số K cao sẽ làm gia tăng giá vốn đầu vào của dự án, do tăng tiền sử dụng đất mà DN phải nộp. “Tiền sử dụng đất phải nộp nhiều hơn, chi phí đầu tư sẽ cao hơn, lợi nhuận DN sẽ giảm. DN sẽ phải tăng giá bán sản phẩm bất động sản đầu ra. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì sẽ khó thu hút nhà đầu tư”, ông Thường nói.

Do vậy, việc điều chỉnh giá đất và hệ số giá đất hy vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản “ấm” dần lên.

Bài, ảnh: QUANG VŨ